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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

丰盈粤港澳大湾区“菜篮子” 湖南江永形成高效益蔬菜产业链******

　　中新网永州12月22日电(陈健林唐兵)21日，湖南江永县潇浦镇下界头村千亩供粤港澳大湾区蔬菜基地，菜农们一边割菜、分拣、称重、包装，一边抢抓利好天气忙冬种，搭建大棚、种植时令蔬菜。

湖南江永丰盈粤港澳大湾区“菜篮子” 。　江永县委宣传部供图

　　入冬以来，下界头村推行“公司联结合作社，合作社带动农户”的方式，通过龙头企业带动，持续做大做强蔬菜产业，为乡村振兴加速赋能。目前全村种植蔬菜3000多亩，主要种植包菜、黄心旺菜、长叶菜等，蔬菜产业成为促进农业增效、农民增收的致富产业。

　　“公司在江永建设有广东海关备案的1000亩以上粤港澳大湾区蔬菜基地1.21万亩，联结农户1200余户3260余人，辐射带动蔬菜面积超2万亩以上。”广发农业发展有限公司负责人李利武介绍，早上6点多，冷链物流配送车将下界头村的蔬菜统一运送至公司加工场，经定装保鲜后再送往粤港澳大湾区，每天销售优质新鲜蔬菜100吨左右，年出口蔬菜达6000余批次，销售总额10亿元以上，保障粤港澳大湾区蔬菜正常供应。

　　近年来，该县按照“因地制宜，突出特色，统一规划，区域布局”原则，重点完善专业化生产基地，充分利用区域小气候的优势建立一批高标准、具有一定规模的“湘江源”蔬菜基地，把现有分散种植改为连片种植，集约经营管理，促进规模生产，切实提高种植效益。

　　该县还围绕种植基地网格化，种植品种小区化，生产作业流水化，种植全程机械化，灌水供肥一体化，病虫草害防治绿色智能化，高标准四季轮作种植蔬菜；配套建设了工厂化育苗及设施蔬菜种植基地，确保全年供港澳优质新鲜蔬菜货源充足。

　　以龙头企业为牵引，江永精心打造订单收购蔬菜平台。湖南蔬益园、广发农业等企业通过员工培训、农资配送、蔬菜新品种引进和推广、智能化管理、清洗加工、分拣包装、检验检测、冷链贮运等于一体的综合服务中心，为全县3000多户蔬菜种植户提供了就地加工或供粤港澳菜篮子工程“机械生产、订单收购、就地分拣包装、冷链贮运、直供香港销售或就地加工”的高效益蔬菜产业链。

　　江永还构建起“上有万吨仓储冷链物流中心，下有千吨产地小冷库、田头小仓储”完整配送供应链，一次性吞吐农产品总量17万吨以上，可满足20万亩以上蔬菜基地仓储需求，同时对订单蔬菜种植户建档立案，对种植产品进行身份证管理，提供产品全程溯源二维码，最后进入“直供香港”企业加工等蔬菜销售平台进行销售。

　　目前，江永县建成粤港澳大湾区菜篮子工程认证基地23家、“万、千、百”亩标准化蔬菜基地129个，全县发展以香芋、香姜、南瓜等为主的蔬菜种植面积30.13万亩，总产量68万吨，其中建成供粤港澳大湾区蔬菜基地10万亩，销售额达35亿元以上，完成东南亚等海外市场蔬菜出口13亿元，稳居湖南前列。(完)

　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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