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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

深圳赴港澳旅游签注预约火爆 春节临近多地提前掀起客流小高峰******

　　记者 李昱丞

　　见习记者 李如是 王镜茹

　　近期，随着各地防疫措施不断优化调整，旅游行业信心明显恢复。交通运输部数据显示，今年春运期间客流总量预计将达20.95亿人，同比增长99.5%，恢复至2019年同期的70.3%。

　　目前来看，旅游公司正积极备战春节市场。二级市场方面，部分文旅板块上市公司股价已率先恢复至疫情前水平。业内认为，旅游业的恢复速度很大程度上取决于游客的消费能力，市场复苏不会一蹴而就，旅游业相关公司也要积极探索转型之路，拓展中高端消费场景。

　　深圳福田出入境大厅

　　人气爆棚

　　1月11日上午，《证券日报》记者实地探访深圳福田出入境大厅，现场有大批市民前来办理以及预约赴港澳个人旅游签注。记者通过深圳公安微信公众号预约出入境业务发现，1月11日至1月18日，绝大部分出入境大厅的预约名额已满。

　　“我们中午都不休息了，连轴办理业务。”工作人员告诉记者，“从现场情况来看，办理人数和申请预约量均已接近疫情前水平。线上预约渠道拥挤，市民预约成功后，才能在现场取号申请签注，大概4个至5个工作日即可取证。”

　　据了解，1月10日起，深圳机场码头至澳门氹仔往返航线恢复运营。自此，每日往返两地航班恢复至4班。同时，深圳蛇口至澳门(外港和氹仔)往返航线也将做出航班调整。自1月13日起(除夕、大年初一除外)，每日往返两地航班将调整为24班，逢周末及法定节假日将在此基础上加开4个往返航班。

　　航空业也在加速回暖，主要机场客流量大幅增加。以深圳机场为例，春运首日(1月7日)深圳机场航班量位居全国第一，1月8日单日客流量重回10万人次，客流量、航班量双双实现“开门红”。

　　相关工作人员告诉《证券日报》记者：“随着春节临近，预计深圳机场客流量与航班量还将持续攀升。为满足旅客春运出行需求，深圳机场协调航空公司加大了热门返乡航线的运力投放，加班架次约2800班。”

　　目前来看，多地提前掀起旅游“小高峰”。1月10日晚，《证券日报》记者来到大理古城，街头人潮涌动，周围商铺生意红火。某民宿老板告诉记者：“从去年12月末至今，大理古城游客数量大增，很多民宿近日出现客满的情况。”

　　大理州文旅局数据显示，1月2日至1月8日，大理机场共保障航班运输349架次，环比增长25%；旅客吞吐量达3.26万人次。

　　上市公司积极筹备

　　迎接旅游业复苏

　　事实上，去年年底至今，“旅游业复苏”一直是投资者热议的话题之一，黄山旅游、西域旅游、岭南控股、众信旅游等多家上市公司表示正在积极备战，迎接后续大批游客。

　　*ST雪发在互动易平台上表示，公司在西塘、香格里拉独克宗古城等地的文旅项目春节“不打烊”；宋城演艺也表示，公司各大项目预计在春节和春季期间陆续开园；出境游方面，岭南控股表示，公司出入境旅游组团业务尚未恢复；众信旅游则回应称，正时刻准备迎接旅游行业的全面恢复。

　　对此，产业经济研究咨询机构景鉴智库创始人周鸣岐对《证券日报》记者表示：“旅游业的恢复速度取决于游客消费能力。对于上市公司而言，传统旅游景区对客流量的依赖性较强，如何向中、高端文旅消费场景转型，保障公司现金流，是每家旅游公司经营管理层需要思考的问题。就目前趋势来看，已有部分景区开始向‘度假化’方向发展，周边民宿也正向休闲娱乐一体化的产业集群转变，吸引游客进行二次或多次消费，最终实现稳定收入。”

　　华泰证券分析师梅昕认为，返乡需求有望于今年春节集中释放，并带动线下聚会消费场景回暖，春节后商旅出行有望快速恢复，第二季度后将逐步进入旅游旺季，国内长线游和出境游市场有望得到进一步修复。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）